Что ждет рынок жилья до конца года?

29.10.2021 09:10

Обычно осень — горячая пора для рынка недвижимости. Однако в этом году со второй половины сентября активность во всех сегментах жилой недвижимости постепенно снижается. Почему так случилось? Что будет до конца года?

Вторичный рынок

Уже со второй половины сентября на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины наблюдается снижение активности покупателей на 5−10%, по сравнению с августом. По всем признакам уже к концу октября подобные процессы будут наблюдаться во всех областных центрах страны. Конечно, такая тенденция уже привела к стабилизации цен: в Киеве, Одессе, Днепре, Львове и Харькове средний рост стоимости жилья по сравнению с сентябрем уже не превышает 1,5−2% в сегменте наиболее востребованных квартир площадью до 50 м² преимущественно в домах советской застройки. При этом, что самое важное, рост цен зафиксирован лишь в 10% выставленных на продажу квартир. В остальных областных центрах по итогам сентября цены вообще почти не изменились.

Очевидно, что такая новая тенденция связана именно с изменениями в структуре спроса. Снижение активности покупателей связано с тем, что они не готовы к новым ценам. Хотя потребность в собственном жилье никуда не делась, но граждане ищут более дешевые предложения. Иными словами, уровень роста цен уже не по карману для большого количества потенциальных покупателей.

Хотя потребность в собственном жилье никуда не делась, но граждане ищут более дешевые предложения

Еще несколько месяцев назад специалисты АФНУ прогнозировали, что цены на вторичном рынке почти достигли своих максимальных отметок, отвечавших платежеспособному спросу. Поэтому в сложившейся экономической ситуации в ближайшие месяцы не стоит ожидать какого-либо существенного оживления на рынке вторичного жилья.

Первичный рынок

Уменьшение спроса прослеживается и на первичном рынке жилья. К примеру, по данным Львовского отделения АФНУ, за сентябрь количество сделок у некоторых застройщиков Львова снизилось на 12−20%. В Киеве, Одессе и Харькове снижение спроса составляет около 10%, а в Днепре — в пределах 7−10%.

Застройщики получили довольно красноречивый сигнал, что сейчас спрос почти полностью реализован. Однако к концу года средняя стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти еще на 2−3%. Однако только в 20−30% возводимых объектов может произойти увеличение стоимости в пределах 3−5% ( например, при переходе на новую стадию строительства). Однако и на первичном рынке цены уже заметно «оторвались» от платежеспособного спроса. Следствием этого может стать дальнейшее снижение количества сделок.

Аренда жилья

В сентябре в крупнейших городах Украины арендный спрос был реализован более чем на 90%. Следовательно можно утверждать, что на ближайшие 2−3 месяца стоимость аренды не претерпевает существенных изменений.

По данным АФНУ, по итогам сентября средний рост цен на аренду жилья составил 5−10% в зависимости от города, локации, технического состояния дома, качества ремонта и т. п. При этом наибольший рост (до 10%) зафиксирован в Киеве, Львове, Харькове, Одессе и Днепре. В других областных центрах увеличение стоимости аренды не пересекло 5%.

К концу года малогабаритные квартиры советской застройки, которые востребованы у 60−65% арендаторов, вырастут в цене не более чем на 2−3% и в основном за счет появления на рынке новых объектов, например, преждевременно освобожденных арендаторами квартир.

Однако слишком высокие коммунальные тарифы, в частности стоимость отопления, могут существенно отразиться на стоимости арендуемого жилья. Ведь есть определенный ценовой предел, выше которого цены на аренду не могут расти. Расходы на коммуналку не должны превышать 30% стоимости месячной аренды квартиры. Однако в разгар отопительного сезона в старых советских домах коммунальные расходы нанимателей жилья составят 40−50% от цены аренды. И именно это обстоятельство может спровоцировать отток арендаторов со снижением стоимости аренды в среднем на 10−15%.

Еще рано говорить о кризисных явлениях на рынке жилья. Скорее, происходит смена главных тенденций, которые вряд ли не заметят собственники жилья на вторичном рынке или застройщики. Главный вывод: в Украине ожидается достаточно продолжительный период стабильных цен на жилье. Платежеспособный спрос почти иссяк, и без развития ипотеки — общей, доступной, в Украине фактически нет «источников» к расширению круга потенциальных покупателей. И самое главное: стабилизация цен — это не обвал рынка.