Каждый раз, когда еду мимо этого убожества, задавался вопросом – почему государство не продаст этот актив, которым не может толком пользоваться и который портит городской ландшафт. Я даже не говорю, что именно от «Большевика» зависит судьба Шулявского путепровода, который никак не может превратиться в полноценную развязку, которая так нужна Киева.
И вот приватизация «Большевика» стартовала. Однако, потенциальному инвестору стоит осознавать с какими он рисками столкнется. Ибо в условиях приватизации вся суть глупой «инвестиционной политики» в Украине.
Например, инвестор должен понимать, что земля под цехом № 5 необходима городу для строительства стратегически важного объекта - Шулявского путепровода.
ФГИУ оценил цех в 700 миллионов грн. Покупать непригодное к использованию помещения по такой стоимости Киевский городской совет не собирается. Город инициировал принудительное отчуждение объекта по цене 109 миллионов грн.
Поскольку Киев не откажется от планов получить цех № 5 (который нужен для строительства развязки) и настаивает на том, чтобы вопрос был разрешен до дня проведения аукциона, то перед инвестором встанет непростой выбор: отдать цех и землю бесплатно или вступить в баталии с городской властью. То есть, купив объект инвестор сразу в той или иной форме втянется в борьбу с городской власть. Как говорится, не нужно расслабляться!
Однако, если смелый инвестор все же решится на приключения, то ему придется столкнуться с новой проблемой - необходимостью изменения целевого назначения земли. Ведь земля под заводом- промышленного назначения. Это влечет значительные сложности.
Во-первых, необходимо согласовать проект землеустройства с местным управлениям Госгеокадастра и департаментом архитектуры КГГА. То есть занести бабло.
Во-вторых, получить в исполнительных органах КГГА план зонирования территории. То есть занести бабло.
В-третьих, окончательное решение относится к компетенции Киевского городского совета. Нужно убедить многофракционный депутатский корпус в необходимости такого решения. То есть занести много бабла, иначе депутаты будут долго решать вопрос.
Короче говоря, чрезмерно бюрократическая процедура заставит нового владельца искать , как бы мягче сказать, нетранспарентные пути решения проблемы, втянет его в коррупционные отношения и затянет процесс на долгое время. Может на год, может на два, кто знает куда выведет кривая украинской инвестиционной судьбы.
Однако, на этом инвестиционный квест не закончится, ведь существует риск изъятия части земель у инвестора.
Инвестор через покупку акций станет владельцем ряда объектов недвижимости на территории завода, а не земельных участков. Он получает лишь права на земельный участок, где расположены объекты недвижимости, и на землю, необходимую для их обслуживания. Земли вне этих границ автоматически не переходят в собственность инвестора.
При обращении в органы власти с целью изменения назначения земли, город сможет инициировать изъятия «лишних» участков в собственность городской общины. Наличие несформированных земельных участков, делает невозможным получение целостной площадки АО «ПКМЗ» под застройку. Как говорится, сюрпрайз.
А на территории «Большевика» как раз имеются именно такие несформированные земельные участки, которым не присвоен кадастровый номер, то есть «их не существует». Покупатель думает, что покупает один объём земли (35 га), а по факту получает гораздо меньше. Потому что надо быть внимательным и никогда не нужно расслабляться!
Дальше нужно будет пойти по поводу неучтенных земель согласовывать проект отвода участков с Госгеокадастром и департаментом архитектуры КГГА. Естественно, с собой придется взять немаленькую зеленую шоколадку. Чиновники очень любят сладкое!
Однако, дальше окажется, что на территории «Большевика» есть помещения, которые находятся в частной собственности третьих лиц и не входят в комплекс, подлежащий приватизации. Инвестор не подумал об этом? А стоило! Ведь базовое инвестиционное правило Украины звучит так – если инвестор не подумал о том, как его можно вжучить, то его обязательно вжучат в самой циничной форме.
В 2019 году пять зданий, хаотично расположенных на территории АО «ПКМЗ», общей площадью почти 5 тыс. м2, были проданы на публичных торгах частным компаниям.
Такая ситуация разрывает однородность «пятна застройки» и порождает ряд (ха-ха) обязанностей нового собственника:
- предоставлять владельцам этих зданий территории с целью прохода, проезда;
- согласовывать с ними границы своих земельных участков;
- согласовывать условия строительства недвижимости на смежных участках.
ФГИУ заявляет о выигрыше судебных дел и возврате зданий в государственную собственность, чем вводит инвесторов в заблуждение. По состоянию на апрель 2021 суды продолжаются. Владельцы являются добросовестными приобретателями, что ставит под сомнение возможность изъятия их имущества. Так что дальше начинается новый квест для инвестора:
Договоры аренды, которые необходимо расторгнуть или перезаключить.
В долгосрочной аренде у третьих лиц находится более 15 тыс. м2 помещений АО «ПКМЗ». Договоры заключены в разных корпусах завода, что делает невозможным целостное использование его территории.
Инвестор будет вынужден ждать окончания договор аренды, чтобы снести старое строения завода и реализовать свой девелоперский проект.
И вот настойчивый инвестор справился и с этой задачей. Думаете это все? Бедные наивные дети, желающие скорого обогащения. Нет, уважаемые, вам еще придется помучаться, чтобы начать свой девелоперский проект. Ибо есть обязательства перед третьими лицами - общая сумма долга АО «ПКМЗ» перед третьими лицами - 120–150 миллионов гривен. К сумме стоит добавить еще штрафы и пени. Погашения ляжет на плечи покупателя, что существенно поднимет стоимость покупки.
Наконец, обязательства перед государством. Задолженность АО «ПКМЗ» (без штрафов и пени) составляет около 400 миллиона гривен. Плата за землю - не менее 300 миллиона гривен и ежегодно она растет на 35-40 миллиона гривен.
Впрочем, и это еще не финал инвестиционной сказки, поскольку существует понятие прекращения действия моратория на отчуждение/ банкротство предприятия.
На сегодня действует мораторий на отчуждения объектов государственной собственности. С момента перехода Завода в частные руки, мораторий снимается. Кредиторы начнут взыскивать долги путем принудительной продажи недвижимости через процедуру исполнительного производства. То есть, часть объектов Завода будет продана по существующим долгам сразу после покупки.
Также учитывая размер долгов, кредиторы смогут начать процедуру банкротства. Тогда контролировать предприятия буде комитет кредиторов, налоговая и город.
Наконец, есть еще одна проблема. Только не смейтесь, дорогие инвесторы – но у вас обязательно будут трудности с профсоюзом и обязательства по заработной плате. Плюс риски релокации.
Только не смейтесь, но на заводе сегодня работает около 300 сотрудников. Важным условием приватизации будет сохранить их социальные гарантии. В момент инвестиционного торга у нашего государства включается забота о трудящихся. Плюс коллектив считает несправедливым решение о приватизации. Трудящиеся в таких случаях не особо настроены на партнерство и модернизацию своего труда. Ведь у них забирают право увлекательного труда в развалинах за копейки
На будущего владельца также ложится обязанность сохранения основных видов деятельности, которые нуждаются в полной модернизации производства. Существует вариант переноса деятельности в Черкасскую область, но трудовой коллектив АО «ПКМЗ» выступает против, без согласия которого сделать это невозможно. Так что придется тоже раскошелиться на то, чтобы настроения изменились у трудового коллектива. Ну, а как вы хотели? Хочешь заработать, нужно платить.
И в качестве вишенки на торте, дорогие инвесторы. Вы должны знать, что Фонд госимущества и оценщик объекта не несут ответственности за информацию об объекте, которую они предоставляют потенциальному инвестору. При этом инвестор не может самостоятельно запрашивать информацию у руководства завода и может посетить завод только с разрешения и в сопровождении представителей Фонда и компании-оценщика. Таким образом, инвестор покупает “кота в мешке”.
Не благодарите! Покупайте «Большевик» и порадуйте нас своими приключения. Ждем новостей