Карантинный рынок жилой недвижимости: когда и где в Украине лучше покупать жилье

Блоги

13.05.2020 10:11 (Оновлено 13.05.2020 в 10:12)

Юрий Пита, «Лига.net»

Блоги

​Рынок жилой недвижимости в Украине взял паузу. Активность колеблется на уровне 20-30%, по сравнению с докарантинным периодом.

Покупатели ждут снижения цен, продавцы не спешат идти на уступки. Квартиры, которые сдавались посуточно, переводятся в долгосрочную аренду, увеличивая объем предложения и влияя на стоимость аренды. Повышается интерес к покупке и аренде домов. Как реагирует рынок жилой недвижимости на карантин в регионах?

Покупатели ждут снижения цен на вторичку

Активность на рынке вторичной жилой недвижимости в крупных городах Украины существенно сократилась - по оценкам экспертов АСНУ, в среднем на 70-80%. Завершают сделки в период карантина лишь те продавцы и покупатели, которым необходимо это сделать, исходя из жизненных обстоятельств.

Собственники квартир, которым срочно нужно продать, снижают цены в Киеве - до 5-10%, Харькове - до 12%, во Львове - 5-7%, в Днепре - около 10% и в Виннице - до 20%.

Изначально, в Украине 70-80% сделок купли продажи вторичной жилой недвижимости - так называемые обменные операции. То есть люди продают свое жилье, чтобы с доплатой купить другое, - большей площади или несколько объектов.

Если люди успели продать свое жилье в феврале-марте, то новое они могут купить сейчас, выбрав варианты получше и подешевле. Правда, выбирать придется лишь из тех вариантов, что активны на рынке и готовы к торгу.

В Киеве сделки купли-продажи не остановились, а снизилось их количество, происходит корректировка стоимости по ранее заключенным предварительным договорам. Некоторые расторгаются по ряду объективных причин.

Рынок просто "замер", в ожидании дальнейшего развития событий. Снизятся, повысятся или замрут цены на недвижимость покажет время.

В Киевской области оформляются только те договора, по которым был оформлен задаток до эпидемии, новых договоров практически не заключается. В Днепре на паузе более 70% сделок. Спрос упал и по законам экономики должна падать цена. Снижения стоимости, которое соответствует падению спроса, не наблюдается. Продавцы не хотят продавать дешевле, а покупатели не готовы покупать по тем ценам, которые были до карантина. Максимальное снижение цены - до 15% и то это на дорогих объектах.

В Харькове цены остались на прежнем уровне. В среднем в привязке к курсу доллара, это $725 за квадрат.

Есть покупатели, у которых есть деньги, и которые запрашивают скидку 20-25%, но как правило продавцы на такие уступки не идут. Около 40% продавцов продают по старой цене, 38% вообще отложили продажу и 22% пусть немного, но постарались снизить цену. Те квартиры, которые продаются сейчас, снизились в цене в сравнении с декабрем 2019 года не более чем на 14%.

В Виннице цены тоже замерли. Ликвидные однокомнатные квартиры в домах старой застройки - $25 000-35 000 , двухкомнатные - $35 000-45 000 , трехкомнатные - $45 000-55 000. Продаются объекты, на которые продавцы снижают цены, на 20%.

Во Львове риелторам в работу все же поступают новые объекты для продажи с начала карантина. Предложение и спрос уменьшились в среднем до 70%, как и в большинстве регионов. Продавцы не готовы реагировать на изменения. Снижает цену только каждый четвертый собственник.

Пострадали, в первую очередь, продавцы советских и постсоветских объектов недвижимости, которые не успели опустить цены, когда им рекомендовали, - в начале карантина. Сейчас они, как правило, снимают объекты с продажи на определенный период.

В историческом центре Львова ситуация иная. Там предложений изначально немного и собственникам в разы выгоднее на время приостановить продажу на неопределенный срок, чем снижать стоимость. Цена квадратного метра здесь - около $2000.

Давать прогнозы по изменению цены после окончания карантина никто не спешит. Киевские риелторы осторожно предполагают снижение стоимости на 10-20%, харьковские по пессимистическому прогнозу - на 10-12%.

Все зависит от сценария, по которому будет развиваться ситуация, - рынок жилой недвижимости в целом довольно инертен. Изменения, как правило, происходят с задержкой в три-пять месяцев после определенных событий.

Сейчас основной сложностью для рынка стало именно снижение количества показов квартир как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Также появились некоторые проблемы административного характера, например, в большинстве районов Киева стала проблемой регистрация и снятие с регистрации места проживания. По БТИ проблем не возникает - почти все переведено в электронные очереди, оформляют сделки и нотариусы.

Застройщики запускают акции

Пока риэлторы не отмечают массовых заморозок строительств в регионах. Могут останавливаться только компании, которые ведут стройку исключительно за счет вкладов пайщиков, но крупных строительных компаний со своим капиталом значительно больше.

С начала карантина большинство застройщиков начали запускать акции, которые предусматривают скидки на уровне 7-15% в гривне. Если взять во внимание снижение курса гривны, в привязке к доллару эта разница еще существеннее. Пока это подстегнуло только столичный рынок первичного жилья. В Киеве интерес к новостройкам всегда был большой и, несмотря на высокие темпы строительства, оставался дефицит интересных предложений.

В целом, специалисты по недвижимости рекомендуют еще пристальнее, чем до карантина, смотреть на историю компании-застройщика и изучать документы на объект. Объекты на начальных этапах строительства, в ближайшее время, пользоваться спросом вряд ли будут.

Вырос интерес к частным домам

На фоне карантина увеличился интерес к покупке и аренде частных домов. Объясняют это психологическим фактором - люди устали сидеть в многоквартирных домах, им хочется воздуха и собственного пространства. Кроме того, с начала марта спрос на аренду и покупку частных домов растет традиционно - это сезон.

Если по аренде количество сделок увеличивается, то до покупки дело может и не дойти во многих случаях. Люди, которые привыкли жить в квартире, часто не осознают, с какими сложностями и расходами сопряжено приобретение дома. На этапе показов, число которых по рынку сократилось на 70-80%, многие покупатели, скорее всего, передумают.

Аренду дома могут себе позволить далеко не все, кроме того, предложение в этом сегменте всегда было довольно ограниченным. Собственники несут намного большие расходы в сравнении со сдачей в аренду квартир и не спешат выводить подобные объекты на рынок.

С начала карантина, в Киеве и области аренда загородной недвижимости выросла на 50-60%. Это небывалый рост.

Цены в Днепре и области выросли на 40-50%. Если объект новый с бассейном и расположен рядом с лесом или рекой, то арендовать его можно за $1500-3000 в месяц. Если дому 10-15 лет, то цена будет в районе $1000 в месяц или чуть меньше.

В Виннице спрос на дома вырос на 20%, а стоимость аренды домов - $1000.

Арендодатели идут навстречу

В отличие от рынка купли-продажи вторичной жилой недвижимости, аренда максимально быстро реагирует на изменения, говорят риелторы.

Здесь цены снизились за последний месяц до 30% в большинстве регионов, включая и столицу Украины. В Киеве появилась возможность снять достаточно хорошую квартиру, одно-двух комнатную в пределах 5000-6000 гривень. Арендодателям важно окупать коммунальные расходы и на время карантина сохранить хоть какую-то доходность объекта.

В Харькове на аренду жилой недвижимости цены уже упали на 20-25%.

Арендовать жилье в Днепре сейчас можно на 20-30% дешевле, чем еще месяц назад.

В Виннице стоимость аренды снизилась до 30%. В туристическом Львове цены на аренду в целом просели на 15-30%. Меньше всего уменьшилась стоимость аренды недорогих "студенческих" квартир. Во Львове около 150 000 студентов, и они не спешат разъезжаться по домам. Больше всего упала цена на аренду элитной недвижимости.

Сейчас около 25% от общего числа квартир, которые ранее сдавались посуточно, перепрофилировались на долгосрочную аренду.