Вони переважно винаймають житло своїм коштом. У березні цього року більшість з них втратила право на грошову допомогу, через що 130 тисяч людей, які більше не могли оплачувати оренду, повернулись у небезпечні регіони.
Ситуація з ВПО загострила проблеми ринку оренди житла, які були й до великої війни, стверджує Спілка орендарів житла. Ця самоорганізована ініціатива відстоює права орендарів, сприяє створенню умов для рівних і справедливих відносин між ними та власниками, а також адвокатує прийняття справедливих державних політик у цій сфері.
Соцпортал попросив активістку Спілки, дослідницю експертної команди “Нова житлова політика” Віту Шнайдер розповісти про те, що відбувається з орендою житла в Україні та чи можливо покращити ситуацію. Віта також є авторкою документального фільму на цю тему “Безпека в оренду”, який описує основні проблеми сфери.
-
Як давно тема оренди житла є у фокусі вашої уваги? Чи цікавились нею до повномасштабного російського вторгнення?
Фокусовано темою оренди житла я почала займатись після повномасштабного вторгнення. Хоча питанню оренди житла не приділялася достатня увага навіть після 2014 року, коли з'явились перші переселенці. Вважалось, що для них є якісь прихистки, але насправді люди переважно орендували житло. Після повномасштабного вторгнення більшість переселенців також проживають в орендному житлі.
Вважається, що якщо людина виїхала з прихистку, то в неї все в порядку. Тому їх оминає увагою і держава, і міжнародні організації, які працюють з переселенцями, і міська влада.
Але невідомо, що далі відбувається з тими людьми. Вони можуть знайти квартиру, виїхати з прихистку, бо там тяжко жити. Але їм піднімуть ціну оренди в приватному житлі, вони не знайдуть роботу і не виключено, що повернуться додому під обстріли.
-
Наскільки подорожчала оренда з початком великої війни?
За даними Держстату на 2023 рік, ціни на оренду зросли на 15,9%, офіційна інфляція була 5,1% Тобто ріст цін на оренду втричі перевищує ріст інфляції. Ці дані ми наводили у фільмі, бо в орендодавців є такі аргументи: “Ціни зросли, все подорожчало, треба підвищувати вартість оренди”. Але орендодавці підвищили оренду більше, ніж зросли ціни.
У фільмі ми також хотіли підважити іншу поширену думку, що ціни ростуть релевантно до збільшення попиту. Дійсно попит збільшується, але далеко не всі люди поїхали в західні регіони, де ціни зросли найбільше. Багато хто опинився в Києві, в Одесі чи в центральних регіонах. Але там ціни або не дуже зросли, або впали в перші роки війни.
(Під час війни Київ опустився до третього місця по вартості оренди однокімнатної квартири (15000 грн за місяць у 20424 році). Найдорожчими стали Львів (16000 грн) та Ужгород (19000 грн). При цьому, за даними МОМ, найбільше переселенців зараз у Дніпропетровській, Харківській областях та в столиці. Вірогідно, така різниця в цінах також пов'язана з питаннями безпеки, - ред.).
-
Якими є найпоширеніші договори оренди? Яку юридичну силу вони мають?
Орендарі, як правило, підписують стандартні договори, які надають рієлтори. Згідно Цивільного Кодексу договори оренди мають юридичну силу, якщо в них викладені основні умови оренди (вартість, строк проживання та інше) та якщо вони підписані обома сторонами — орендарем та орендодавцем. Але люди часто висловлюють думку, що ці договори не мають сили, тому що вони нотаріально не завірені. В орендарів таке враження: “А нащо їх взагалі підписувати, якщо вони не мають сили”. Або: “Нам сподобався орендодавець: він хороша людина, як нам здалось. І ми нічого не підписували”.
Насправді ці договори мають силу. Договори про оренду житла не мають бути нотаріально завірені (виключенням є лише випадки, коли це оренда з викупом).
З цим договором можна йти в суд, це прописано в Цивільному кодексі. Важливо укладати договір, аби убезпечити свої права, навіть якщо орендодавець це людина, якій ви довірились і яка до вас добре поставилась.
-
З вашої стрічки складається враження, що єдиним механізмом контролю за ринком орендного житла лишається апеляція до етики та моралі.
На місцевому рівні не можна впроваджувати механізми, яких не існує в національному законодавстві. Тому для місцевої влади найбільш популярним способом реагування на несправедливість з боку орендодавців стала власне апеляція до моралі. Мер Львова Андрій Садовий пропонував на початку вторгнення створити реєстр недобросовісних орендодавців і змушувати їх безкоштовно віддавати своє житло в користування. Це не спрацювало, хоча під його постом була велика кількість коментарів.
Але місто могло б слідкувати за дотриманням норм, які вже існують — тих, які вже прописані в Цивільному кодексі.
Наприклад, що не можна виселяти людину без попередження за три місяці, не можна піднімати вартість оренди, якщо ці речі не передбачені договором.
Одна з орендарок розповіла про свою ситуацію. Дівчина орендувала маленьку квартирку у Львові за 6000 гривень протягом 5 років, а на початку вторгнення власниця квартири вирішила підняти оренду до 500$. Звісно, орендарка не погодилась і вирішила переїхати через місяць, на що власниця зреагувала агресивно, вдерлась у квартиру наступного дня і сказала виселятися. Орендарка викликала поліцію. Але поліція не зробила нічого, аби запобігти виселенню, окрім пропозиції “поширювати ситуацію медійно”. Поліція може щонайменше скласти протокол, що людину виселяють незаконно. Тому що ці речі прописані в Конституції й Цивільному кодексі. Не можна виселити людину ось так, без попереджень. Також, звісно, не можна без перепідписання договору підіймати ціну. Місто могло б навчати поліцію як реагувати в таких ситуаціях, могло б створити консультативні інституції, які б допомагали орендарям, з якими несправедливо поводяться. Також місто могло б слідкувати за сплатою податків, бо більшість сектору в тіні. Ці податки могли б іти в бюджет міста, а також в них закладається воєнний збір.
-
Стандартні договори, які пропонують рієлтори, за вашими словами, є доволі поширеними й мають юридичну силу для захисту прав орендарів. Проблемою є, що люди не вірять в їхню дієвість. Однак ці договори все одно укладаються в обхід податків?
Податки недоотримуються, оскільки орендодавець далі не реєструє в податкових органах договір оренди. Орендодавець має оформити ФОП або просто сплачувати податок на дохід, прикріпивши цей договір. Така практика існує, але переважно для квартир в дорогому секторі. Там якраз укладаються договори, сплачуються податки, житло є в належному стані. Тінізація ринку оренди, в першу чергу, є проблемою для малозабезпечених людей, вразливих груп населення, але і для людей з середнім доходом також.
-
У вашому фільмі наводяться приклади несправедливого ставлення до деяких категорій орендарів. Наприклад, до сімʼї військового, якій невиправдано підняли плату.
У Львові є три райони, де проживають військові, через специфіку своєї роботи. Героїня нашого фільму розповідала, що її чоловік працює якраз над такими задачами і йому потрібно 40 хвилин доїхати до бази. Тож жити в жодному іншому районі міста вони не можуть. За її словами, орендодавці про це знають і свідомо піднімають ціни. Але, як в ситуації героїні з фільму, військові в тилу не заробляють великі гроші. Тому жінка змушена була вийти на роботу, хоча планувала бути з дитиною в декреті.
Інші приклади упередженого ставлення — це те, що є “хороші” і “погані” переселенці. До людей з Донецької та Луганської області більш упереджене ставлення, ніж, скажімо, до людей з Запорізької чи Херсонської.
Значення має мова, якою ви говорите. Більшість моїх респондентів намагаються перейти на українську, для багатьох це важливо. Але в них можуть бути діти або літні батьки, тобто люди, для яких це складніше. Скажімо, в мене була респондентка з дорослою дочкою з аутизмом, якій не так легко перелаштуватися.
Ще складно зняти квартиру людям з інвалідністю, хоча для них це найбільш потрібно. Їм дуже важко жити в прихистках, митися, ходити до вбиральні. Якщо це дитина з аутизмом, то їй нелегко знаходитись серед великої кількості незнайомих людей. Але знайти квартиру людям з вразливих категорій нелегко. Я говорила з незрячою людиною, якій відмовили в оренді з мотивацією: “Ви нам спалите квартиру”. Хоча це доросла людина, яка орієнтується в просторі і яка жила сама.
З твариною знайти житло теж проблематично. Але якщо в людей мала дитина, то це може бути ще важче.
І це невиправдані речі. Орендодавець має розуміти, що він віддає квартиру в повне користування іншій людині й отримує з цього прибуток, а тому, по-перше, повинен вкладатися в амортизацію квартири, а по-друге, закладати в договір механізми компенсації пошкоджень.
-
Чи є механізми компенсації витрат на житло для найвразливіших груп?
До березня цього року були виплати для ВПО: 2 тисячі гривень на дорослу людину і 3 на дитину чи людину з інвалідністю. З інтерв'ю я знаю, що більшість людей використовували ці кошти на оплату оренди. Зараз Міністерство соцполітики продумує спосіб компенсації оренди переселенцям, в яких невисокі доходи. Я критично ставлюсь до такої програми.
Якщо вкидати гроші в сектор, де немає жодних вимог до стану житла чи обмежень оплати за квадратний метр, де не сплачуються податки, немає захисту від виселень, то ціни будуть підніматися.
Вийде ситуація як з військовими, про високі зарплати яких склалися стереотипи, які прямо впливають на суму оренди для їх сімей.
Зараз розробляється Закон України “Про основні засади житлової політики”, який має скасувати Житловий кодекс УРСР. Проте в ньому також немає вимог до стану орендного житла чи обмежень по його вартості. В постанові про місця тимчасового проживання ВПО є мінімальні вимоги до якості приміщень, а до орендованого житла — ні. А це необхідно впровадити, бо ми не зможемо збудувати житло для всіх, хто його втратив. Частка орендарів лише збільшуватиметься. Поки результати програм “єОселя” чи “єВідновлення” обмежені. Вагомим джерелом компенсації для них є репарації з Російської Федерації, які невідомо коли будуть. Тож я вважаю, що держава має розвивати інші механізми забезпечення житлом: регулювати оренду, заохочувати кооперативне будівництво, створювати соціальне житло.
-
У Західній Європі на початку ХХ сторіччя були масові рухи з вимогою адекватної орендної плати. Чи можна провести аналогію з нашими умовами?
В Європі також тоді була повоєнна ситуація. Кінець Першої світової війни, коли повернулось багато ветеранів і люди опинились в жахливих умовах: зруйновані домівки, безробіття, смерті основних годувальників сімʼї. Утворився масовий низовий рух за адекватне житло, який спровокував політики, які існують зараз. В Австрії цей рух, зокрема, привів до соціал-демократичних політик, а серед них створення фонду соціального житла. В результаті, Відень демонструє один з найбільш показових випадків успіху соціального житла, яке будувалося з 1920-х до 1970-их рр. за рахунок податку на багатство. Тож у Відні є великий фонд соціального житла, який працює не лише для вразливих категорій, але і для людей із середнім доходом та нижче — його розвиток почався у 1980-х через комплексну програму субсидування, податкових знижок, забудовних конкурсів із забезпеченням дешевої землі під будівництво. Що важливо, великий фонд соціального житла “демпінгує” ціни на ринку. Тобто, оскільки у Відні четверта частина житлового фонду — це соціальне житло, то ціни відносно адекватні порівняно з іншими містами. Наприклад, з Берліном, де багато соціального житла було приватизовано.
Але в Україні, де зараз обговорюється новий закон про соціальне житло, важливо, аби це питання розглядалося у зв'язці з орендним житлом. По-перше, тому що регуляція оренди і стандартизація договорів необхідна і для функціонування соціального житла. А, по-друге, бо побудувати соціальне житло — це великі кошти й багато часу.
З огляду на те, що зараз більшість переселенців проживають в орендованому житлі, треба звертати увагу на нього в першу чергу.
Повертаючись до прикладу Відня, то там місто може впроваджувати дуже конкретні регуляції, які відповідають викликам саме цього регіону. В Україні такого немає. У нас представники міських адміністрацій відмежовуються від приватного сектору, кажучи, що їх компетенція поширюється лише на комунальний. З іншого боку, вони кажуть: “Якщо на державному рівні буде запроваджена якась регуляція, тоді ми подумаємо як її впроваджувати”. І вони в цьому праві, бо в Україні громади не можуть запровадити нових норм, якщо їх не було закладено на рівні держави.
-
З досвіду спілкування з українцями в ЄС складалось враження, що людей, скоріше, лякали тамтешні правила оренди. Чи відчувалось це у ваших інтерв'ю?
Звісно, в нас багато людей хочуть мати своє житло в приватній власності. В Україні це єдина форма, яка гарантує стабільне і дешеве житло, пристосоване до індивідуальних потреб. Житло, з якого не виселять. В Україні безпечне житло — це дійсно житло в приватній власності, тому що в нас немає жодних інших механізмів забезпечення житлових прав громадян. З орендного житла тебе можуть в будь-який момент виселити або ж підняти ціну. Воно часто короткострокове. Ніхто не підтримає, якщо з тобою несправедливо поведуться, судова практика обмежена, люди не йдуть в суди, у них немає ресурсів і вони не знають як це робити. В них є уявлення, що договір оренди недійсний.
Дійсно, в Україні приватне орендне житло — це дуже неприваблива опція для проживання.
А в Європі договори про оренду житла зазвичай довготривалі. (Ряд українських біженців ЄС також стикаються з ризиком бути виселеними з наданого житла. Наприклад, у Німеччині, Угорщині, Ірландії. Втім, мова йде частіше саме про тимчасове житло чи інші форми домовленостей, такі як “Прекаріум” в Польщі, а не оренду, - ред.) Тебе складно виселити, ти можеш завозити свої меблі, робити свої ремонти. Можеш там жити з дітьми й заводити сім'ю. Таким чином, орендне житло в Європі є більш привабливим ніж в Україні, бо воно гарантує більшу безпеку. У нас люди скептично ставляться до того, що це буде працювати, але треба починати думати над тим, як вирішити проблеми приватного орендного сектору, тому що далі ситуація буде погіршуватися.